都說買房是大事，可買到抵押房該怎么辦呢？

現在買房，

可不是一件省心事。

除了要防黑中介的“坑”，

還要防開發公司“套路”——

戶型不佳、配套落空甚至出售抵押房……

 

 

李先生就遇到過上面這種“套路”——買到抵押房了。那可怎么辦呢？今天的“星湖拍案”就給大家講講這件發生廣寧的案子。

 

 

歡心購買商鋪 

裝修才發現被抵押

 

 

2014年5月27日，李先生在廣寧縣某房地產開發有限公司（以下簡稱“開發公司”）開發經營的區域看中一商鋪，當天簽訂了認購書并給付定金5萬元。

 

2015年1月15日，雙方經過協商簽訂《商品房買賣合同》，約定商鋪價款共791217元，李先生應在簽訂合同時支付部分購房款401217元，余下39萬元在2015年3月15日付清。合同簽訂后，李先生先后支付了購房款共401217元，相關手續費25799元。

 

 

同年2月間，李先生對該商鋪進行初步裝修，后來李先生發現該商鋪處于抵押狀態，于是就和開發公司協商，但協商無果，遂向廣寧縣人民法院提起訴訟。

 

 

出售抵押房

法院判決合同無效

 

 

廣寧法院經審理后查明，李先生購買的商鋪已由開發公司抵押給中國農業銀行股份有限公司廣寧縣支行，抵押期為2014年6月20日至2016年6月24日。

 

 

《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”

 

《城市房地產抵押管理辦法》第四十九條規定：“抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。”

 

 

本案中，涉案商鋪已抵押給中國農業銀行股份有限公司廣寧縣支行，在抵押期內，作為抵押人的開發公司與李先生簽訂《商品房買賣合同》，將涉案房產出售給李先生，依上述規定，該行為應無效，也即《商品房買賣合同》無效。

 

 

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：……（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；……”

 

 

依上述規定，開發公司故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，導致合同無效，開發公司應返還李先生已付購房款及相應利息并賠償損失。因此，李先生請求解除《商品房買賣合同》及請求開發公司返還購房款401217元及登記、交易手續費25799元，并從2015年1月15日起至還清上述款項止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算利息，法院予以支持。

 

廣寧法院依法判決，開發公司向李先生返還購房款及手續費427016元，從2015年1月24日起，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算利息給李先生。

 

 

肇法君

有話說

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條，除了買到抵押房，還有兩種情況可以主張出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任：

（一）出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

 

最后，肇法君給大家送上兩個可以避免買到抵押房的小建議：

1. 買房前到房產部門查詢相關檔案，查看擬購商品房的抵押、買賣情況；

2. 買房前仔細查看房屋產權證。如果是“抵押房”，在房產證的“他項權”欄會有記載；

 

大家也可以在簽訂合同的時候把抵押房的情況增加到違約條款中，作為出賣人違約時索賠的依據，保護買受人的合法權益哦！